2026년 5월, 양도세 중과 유예 종료가 다가오면서 부동산 시장에 심상치 않은 움직임이 감지되고 있어요. 특히 다주택자들의 ‘증여’가 급증하고 있다는 소식인데요. 세금 부담을 피하려는 다주택자들의 절세 전략이 본격화되면서, 부동산 시장 전반에 걸쳐 매물 부족과 거래 절벽이라는 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 과연 양도세 중과 재개는 왜 다주택자들의 증여 급증을 불러왔을까요? 그리고 이러한 현상이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지, 그 진짜 이유와 시장 영향을 자세히 살펴보겠습니다.
💡 양도세 중과 재개, 왜 증여를 택할까요?
다주택자분들이 요즘 부동산 때문에 머리 아프시죠? 특히 양도세 중과 재개 소식에 밤잠 설치시는 분들 많으실 텐데요. 집을 팔자니 세금이 너무 무섭고, 그렇다고 그냥 두자니 불안한 상황에 놓여있습니다. 이러한 상황에서 다주택자분들이 매물을 거둬들이고 ‘증여’를 선택하는 사례가 늘고 있어요.
증여가 대안으로 떠오른 이유
- 세금 부담 회피: 2026년 5월부터 양도세 중과가 다시 시작되면, 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수도 있어요.
- 구체적인 세금 예시: 예를 들어 15억 원의 양도차익이 생기면, 3주택자는 무려 10억 원이 넘는 세금을 내야 할 수도 있습니다.
- 자산 대물림 가속화: 집을 팔아도 남는 게 거의 없으니, 차라리 증여세를 내고 자녀에게 자산을 물려주는 게 낫다고 판단하는 분들이 늘어나는 것이죠.
- 정책의 역효과: 결국, 양도세 중과라는 정책이 오히려 매물 잠김 현상을 심화시키고, 부의 대물림을 가속화하는 역효과를 낳고 있는 셈입니다.
실제로 제 주변에서도 양도세 부담 때문에 매도를 포기하고 자녀에게 증여를 고민하는 분들이 많아졌어요. 세금 계산기를 두드려보니 증여가 훨씬 유리하다는 결론을 내리시더라고요.
📊 서울 주요 지역 증여 현황 분석
최근 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자분들이 매물을 거둬들이고 증여를 선택하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 서울, 그중에서도 ‘한강 벨트’와 ‘강남권’에서 증여 붐이 거세게 일고 있어요. 이 지역들은 앞으로 집값이 더 오를 거라는 기대감이 높아서 “지금 증여하는 게 제일 저렴하다!“라는 인식이 강하게 작용한 결과로 보입니다.
주요 데이터로 본 증여 현황
- 증여 건수 증가: 2025년 하반기부터 증여 건수가 눈에 띄게 늘고 있어요.
- 강남권 증여 비중 상승: 특히 강남권의 증여 비중이 과거보다 15%나 높아졌다고 합니다.
- 매매-증여 디커플링: 매매 거래는 주춤한데 증여는 오히려 늘어나는 ‘디커플링’ 현상이 나타나고 있어요.
- 서울 증여 신청 최고치: 2025년 12월 서울 부동산 증여 신청 건수가 2,047건으로 3년 만에 최고치를 기록했습니다.
- 송파구 증여 폭증: 송파구의 경우 11월 대비 12월 증여 건수가 무려 2배 이상 폭증하기도 했어요. 잠실 아파트 가격이 회복세를 보이자 절세 전략을 서둘러 실행한 것으로 분석됩니다.
제가 부동산 커뮤니티에서 활동하면서 느낀 점은, 강남권 아파트 소유주분들이 특히 증여에 대한 정보 공유가 활발하다는 것이었어요. 다들 한두 달이라도 빨리 움직이려고 하시더라고요.
⚠️ 증여 급증이 부동산 시장에 미치는 영향
다주택자들의 증여 증가는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 우선, 매물 부족 현상을 심화시킬 수 있다는 점을 주목해야 합니다. 다주택자들이 세금을 내고 파는 대신 증여를 선택하면서 시장에 풀리는 매물이 줄어들 수밖에 없거든요.
부동산 시장에 미치는 주요 영향
- 매물 부족 심화: 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하면서 시장에 풀리는 매물이 줄어들 수 있습니다.
- 집값 상승 기대감 높은 지역 집중: 특히 집값 상승 기대감이 높은 한강 벨트나 강남권 같은 지역에서 “지금 증여하는 게 가장 저렴하다”는 인식이 확산되며 증여가 집중적으로 이루어지고 있어요.
- 거래 절벽 현상 심화: 정부의 강력한 대출 규제 등으로 인해 매수 심리가 위축된 상황에서, 증여 증가로 매물까지 줄어들면 거래 자체가 꽁꽁 얼어붙을 수 있습니다.
- 시장 불안정성 우려: 매수자는 원하는 매물을 찾기 어렵고, 매도자는 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 벌어질 수 있으며, 이러한 거래 절벽이 장기화될 경우 부동산 시장의 불안정성을 키울 수 있다고 전문가들은 우려하고 있어요.
실제로 제가 살고 있는 지역에서도 괜찮은 매물이 나오면 금방 사라지거나, 아예 매물 자체가 귀해지는 현상을 체감하고 있어요. 매수자 입장에서는 선택지가 너무 없어서 답답하더라고요.
📝 증여 시 세금과 효과적인 절세 전략
다주택자분들, 양도세 중과 때문에 고민 많으시죠? 2026년에 양도세 중과가 다시 부활할 거란 이야기가 나오면서, 증여를 고려하는 분들이 늘고 있습니다. 특히 ‘똘똘한 한 채’를 가진 분들은 더욱 그럴 텐데요. 오늘은 증여를 결정하기 전에 꼭 알아야 할 세금 문제와 절세 전략에 대해 이야기해 볼게요.
증여세 계산 및 절세 전략
- 증여세 계산: 재산 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 세율을 곱해서 계산해요.
- 공제액: 자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원까지 공제가 됩니다.
- 세율: 증여세율은 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용되니, 꼼꼼히 따져봐야 해요.
- 증여 시점 분산: 증여세 부담을 줄이려면 증여 시점을 분산하는 방법을 생각해 볼 수 있어요.
- 주택 가격 낮추기: 주택 일부를 임대해서 가격을 낮추거나, 공동명의로 증여해서 세금을 분산하는 것도 방법입니다.
- 부담부증여 활용: 주택에 딸린 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 방법이에요.
- 장점: 증여 가액을 낮춰서 세금을 줄이는 효과가 있습니다.
- 주의사항: 채무 부분에 대해서는 양도세를 내야 하니 주의해야 해요.
- 증여 후 5년 내 매도 규정: 증여 후 5년 안에 주택을 팔면 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하기 때문에, 장기적인 계획을 세우는 게 중요합니다.
- 역증여 방식 고려: 부모님이 자녀에게 증여한 후, 자녀가 다시 부모님께 현금을 증여하는 방식도 주목받고 있어요.
- 장점: 부모 자식 간에는 10년간 5천만 원까지 증여세가 공제되니까, 이 점을 활용하면 부모님의 노후 자금도 마련하고 세금 부담도 줄일 수 있습니다.
- 주의사항: 자녀의 자금 출처를 명확하게 증빙해야 한다는 점, 잊지 마세요!
복잡한 세금 문제 때문에 저도 전문가와 상담을 받아봤는데요. 개인의 상황에 따라 가장 유리한 전략이 다르더라고요. 꼭 전문가의 조언을 구하는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
🔍 향후 시장 전망과 현명한 대응
앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요? 다주택자 입장에선 정책 리스크를 빼놓고 이야기할 수 없습니다. 정부가 어떤 카드를 꺼내느냐에 따라 시장 분위기가 확 달라질 수 있거든요. 지금처럼 양도세 중과 유예가 종료되면, 다주택자들은 세금 폭탄을 피하기 위해 어떤 선택을 해야 할지 고민이 깊어질 거예요.
향후 부동산 시장 전망과 대응 전략
- ‘결단의 시간’ 도래: 전문가들은 2026년 상반기를 ‘결단의 시간’이라고 짚고 있습니다. 정부 압박은 거세지고, 시장은 불확실하니 다주택자들이 어떤 결정을 내릴지 더욱 주목해야 하죠.
- 거래 절벽 심화 우려: 급하게 매물을 내놓을 수도 있지만, 대출 규제가 워낙 강해서 실제로 거래가 성사될지는 미지수입니다. 오히려 매물은 줄고, 매수세는 막히는 거래 절벽이 더 심해질 수 있다는 우려도 나오고 있어요.
- 고액 증여 세무조사 강화: 정부는 고액 증여에 대한 세무조사를 강화할 방침이지만, 정책 변화에 따라 증여를 선택하는 흐름은 계속될 가능성이 높습니다.
- 전략적인 접근의 중요성: 결국, 다주택자들은 복잡한 세금 문제와 정책 변화를 꼼꼼히 따져보고, 자신에게 맞는 전략을 세워야 할 시점인 것 같아요.
저도 부동산 관련 뉴스를 매일 챙겨보는데, 전문가들마다 의견이 분분해서 더욱 혼란스러운 것 같아요. 결국은 본인의 상황에 맞춰 신중하게 판단하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.
📌 마무리
양도세 중과 재개는 다주택자들의 증여 급증을 유도하며 부동산 시장에 매물 부족과 거래 절벽이라는 심각한 영향을 미치고 있습니다. 이러한 상황은 단순히 세금 회피를 넘어, 자산 대물림의 가속화와 시장 불안정성 심화로 이어질 수 있어요. 다주택자분들은 복잡한 세금 문제와 정책 변화를 면밀히 분석하고, 전문가의 조언을 통해 자신에게 가장 유리하고 현명한 전략을 수립해야 할 때입니다. 앞으로 부동산 시장의 불확실성이 커지는 만큼, 신중하고 전략적인 접근이 무엇보다 중요하다고 할 수 있겠습니다.
자주 묻는 질문
양도세 중과가 재개되면 어떤 변화가 있나요?
양도세 중과가 재개되면 다주택자의 양도세율이 높아져 세금 부담이 커집니다. 이로 인해 다주택자들이 증여를 선택하는 경우가 늘어날 수 있습니다.
다주택자가 증여를 선택하는 이유는 무엇인가요?
양도세 중과로 인해 세금 부담이 커지면서, 차라리 증여세를 내고 자녀에게 자산을 물려주는 것이 유리하다고 판단하기 때문입니다.
다주택자 증여가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
매물 부족 현상을 심화시키고, 거래 절벽을 심화시킬 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 불안정성을 키울 수 있다는 우려도 있습니다.
증여 시 고려해야 할 세금은 무엇인가요?
증여세는 재산 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 세율을 곱해서 계산합니다. 자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원까지 공제가 됩니다.
다주택자가 증여를 통해 절세할 수 있는 방법은 무엇인가요?
증여 시점을 분산하거나, 주택 가격을 낮추는 방법, 공동명의로 증여하는 방법 등이 있습니다. 부담부증여나 역증여 방식도 고려해볼 수 있습니다.